Reason est une SCPI diversifiée internationale lancée fin 2024 par MNK Partners. Sa particularité est de s’appuyer sur une approche quantitative et un outil propriétaire, Quanty, pour identifier les marchés et les actifs jugés les plus attractifs.
Le prix de la part est de 1,03 €, avec un minimum initial de 200 parts, soit 206 €. En 2025, la SCPI a affiché un taux de distribution de 12,90 % et une PGA de 13,90 %. Après une première hausse de 1 % fin 2025, le prix de part a de nouveau été revalorisé de 2 % au 1er août 2026, soit 1,03 € et +3 % environ depuis le lancement.
Au 30 juin 2026, le TOF restait à 100 %, la durée ferme résiduelle moyenne des baux atteignait 9,81 ans, la valeur de reconstitution ressortait autour de 1,06 € et la collecte continuait d’accélérer.
Fiche actualisée le 4 novembre 2026.
Reason en bref
| Société de gestion | MNK Partners |
|---|---|
| Lancement | 2024 |
| Stratégie | Diversifiée internationale |
| Prix de part | 1,03 € |
| Minimum initial | 200 parts, soit 206 € |
| Valeur de retrait | 0,91 € |
| TD 2025 | 12,90 % |
| PGA 2025 | 13,90 % |
| Objectif TRI | 7 % sur 8 ans non garanti |
| TOF au 30/06/2026 | 100 % |
| WALB | 9,81 ans |
| Valeur de reconstitution | Environ 1,06 € |
| Valeur de réalisation | Environ 0,83 € |
| LTV | 23,4 % |
| Royaume-Uni | 56,5 % du patrimoine |
| Label ISR | Oui |
| SFDR | Article 8 |
| Cashback Louve | 3 % |
Notre avis sur Reason
La réussite de Reason tient à plusieurs éléments : actifs achetés dans un marché corrigé, petite taille permettant une forte relution des premières acquisitions, baux longs et rendements immobiliers élevés.
À mesure que la capitalisation augmente, il devient plus difficile de trouver suffisamment d’actifs capables de maintenir le même niveau de rendement.
Mon retour d’expérience
Une stratégie différente des SCPI traditionnelles
Reason n’est pas enfermée dans un secteur ou un pays unique. Elle peut investir dans différents marchés de l’OCDE en fonction des opportunités.
J’y ai vu une façon de réduire ma dépendance à une seule économie.
Une gestion basée sur la donnée
MNK Partners met en avant son outil Quanty pour analyser les marchés et orienter le sourcing.
Je ne considère pas qu’un algorithme remplace une équipe immobilière. En revanche, utiliser davantage de données pour comparer les marchés me paraît logique.
Un ticket d’entrée très accessible
La part vaut seulement 1,03 € et la souscription initiale de 200 parts représente 206 €.
Cela permet d’investir progressivement et facilite les versements réguliers.
Une performance 2025 spectaculaire
Le TD 2025 de 12,90 % a forcément marqué les esprits. Avec la revalorisation de 1 % du prix de part, la PGA a atteint 13,90 %.
Je refuse toutefois d’en faire une nouvelle norme. Une jeune SCPI bénéficie souvent d’un effet de démarrage très favorable.
Une occupation parfaite
Le TOF est resté à 100 % au 30 juin 2026. C’est un excellent signal, surtout avec une durée ferme résiduelle moyenne des baux proche de dix ans.
Une diversification en construction
Le portefeuille compte plusieurs actifs répartis dans différents pays européens. Le Royaume-Uni représente toutefois encore 56,5 % du patrimoine à mi-2026.
La diversification existe donc, mais elle n’est pas encore parfaitement équilibrée.
Ce qui me rend prudent
Le rendement exceptionnel est difficilement reproductible. Je m’attends plutôt à une normalisation dans le temps.
Le Royaume-Uni reste très dominant. Cela introduit une concentration géographique et un risque de change significatifs.
La SCPI est encore jeune. Quanty et l’équipe de gestion n’ont pas encore été testés dans une vraie phase de retournement.
Les frais sont élevés. La commission de souscription et la gestion se situent dans la fourchette haute du marché.
Mon verdict : Reason est probablement la SCPI la plus originale de mon portefeuille. Je ne l’ai pas choisie parce qu’elle distribue 12 % aujourd’hui. Je l’ai choisie pour sa méthode, sa diversification et sa capacité à investir là où les données paraissent les plus favorables.
La gestion par la donnée
MNK Partners utilise Quanty comme outil d’aide à la décision. Le modèle analyse plusieurs paramètres économiques et immobiliers avant de guider les recherches d’actifs.
La décision finale reste humaine. L’intérêt du système est surtout de rendre la comparaison entre marchés plus structurée.
Rendement et performance
| TD 2025 | 12,90 % |
|---|---|
| Revalorisation de la part | +1 % |
| PGA 2025 | 13,90 % |
| Objectif TRI 8 ans | 7 % non garanti |
12,90 % n’est pas une promesse pour 2026 ou les années suivantes
Le premier exercice complet bénéficie de caractéristiques spécifiques à une jeune SCPI. La performance doit être jugée sur plusieurs années.
Patrimoine et diversification
Au premier semestre 2026, la collecte a encore accéléré et le nombre d’associés a dépassé 2 400.
Le portefeuille est réparti dans plusieurs pays, avec une forte dominante britannique et des actifs industriels, tertiaires, hôteliers ou liés à l’éducation.
Prix et valeurs patrimoniales
| Prix de part | 1,03 € |
|---|---|
| Valeur de retrait | 0,91 € |
| Valeur de réalisation | Environ 0,83 € |
| Valeur de reconstitution | Environ 1,06 € |
Les principaux risques
Jeunesse : historique très court.
Rendement : risque de normalisation après 2025.
Royaume-Uni : concentration géographique et devise.
Endettement : LTV autour de 23,4 %.
Complexité : stratégie moins intuitive qu’une SCPI mono-secteur.
Louve Invest et Linxea
Cashback confirmé
Louve Invest
Reason bénéficie actuellement d’un cashback de 3 % chez Louve Invest.
Disponible
Linxea
Linxea référence actuellement Reason en souscription directe.
Liens partenaires : je peux percevoir une commission ou un avantage si tu souscris via ces liens, sans surcoût pour toi. La disponibilité et les offres peuvent évoluer.