Primopierre est une SCPI historique de bureaux gérée par Praemia REIM. Créée en 2008, elle s’est longtemps imposée comme l’une des grandes références du marché francilien. Cette image a toutefois profondément changé avec la crise des bureaux, la baisse des expertises et l’accumulation des demandes de retrait.
Depuis le 7 janvier 2026, la variabilité du capital est suspendue. Les parts s’échangent désormais sur un marché secondaire mensuel. Le dernier prix acquéreur publié fin septembre 2026 était de 35 €, très inférieur à l’ancien prix de souscription de 115 €.
Au 30 juin 2026, la capitalisation de marché ressortait autour de 832 M€, le TOF à 81,7 %, la valeur de réalisation à 70,76 € et la valeur de reconstitution à 81,75 €. Le TD 2025 avait été de 3,62 %.
Fiche actualisée le 4 novembre 2026.
Primopierre en bref
| Société de gestion | Praemia REIM |
|---|---|
| Création | 2008 |
| Stratégie | Bureaux, principalement Île-de-France |
| Capital | Variabilité suspendue depuis le 07/01/2026 |
| Ancien prix de souscription | 115 € |
| Dernier prix acquéreur publié | 35 € au 24/09/2026 |
| TD 2025 | 3,62 % |
| Distribution 2025 | 4,56 € brut par part |
| Capitalisation au 30/06/2026 | Environ 832 M€ |
| Associés | Environ 35 500 |
| TOF | 81,7 % |
| Valeur de réalisation | 70,76 € |
| Valeur de reconstitution | 81,75 € |
| Parts en attente de cession au 30/06/2026 | 146 937 |
| Endettement | Environ 41,3 % |
| TRI 5 ans | -8,00 % |
| TRI 10 ans | -0,04 % |
Notre avis sur Primopierre
La baisse du prix secondaire peut donner l’impression d’une opportunité évidente. Acheter à 35 € une part dont la valeur de reconstitution dépasse 80 € semble séduisant. Mais cette décote n’est pas gratuite : le marché rémunère un risque élevé.
La vacance reste importante, le désendettement est encore en cours et la profondeur du marché secondaire reste limitée. La comparaison avec la valeur de reconstitution ne doit donc pas être interprétée comme une promesse de retour automatique vers 80 €.
Mon retour d’expérience
Pourquoi j’avais investi
À l’époque, Primopierre était considérée comme l’une des grandes SCPI de bureaux françaises. Son patrimoine était majoritairement composé d’immeubles tertiaires situés en Île-de-France.
Sa taille importante me rassurait. Avec plusieurs milliards d’euros de capitalisation avant la crise, je pensais bénéficier d’une excellente mutualisation du risque.
L’expertise de Praemia REIM constituait également un facteur de confiance.
Ce qui s’est mal passé
Le marché des bureaux a changé. Le télétravail, la hausse des taux et la baisse de la demande pour certains immeubles ont profondément modifié le secteur tertiaire.
Primopierre, très exposée aux bureaux franciliens, a naturellement été touchée.
Les baisses de valeur ont été particulièrement dures. Entre 2023 et 2025, le prix de part a fortement reculé. Puis le passage au marché secondaire a révélé une décote encore plus importante.
La liquidité s’est compliquée. L’accumulation des retraits a conduit à la suspension de la variabilité du capital en janvier 2026.
Ce que j’apprécie malgré tout
La société de gestion ne reste pas inactive : cessions d’actifs, désendettement, restructuration du patrimoine, travaux et recherche de nouveaux locataires.
La SCPI conserve aussi plusieurs actifs importants et des locataires de premier plan.
Après les corrections successives, une grande partie du choc de valorisation est désormais visible. Cela ne signifie pas que le point bas est atteint, mais le marché secondaire ne cache plus vraiment la difficulté.
Le TOF reste le chiffre clé
À 81,7 % au 30 juin 2026, le taux d’occupation est clairement insuffisant. Plus de 18 % du potentiel locatif ne produit pas normalement de revenus.
Pour moi, le vrai redressement commencera lorsque l’occupation remontera durablement, pas simplement lorsque le prix secondaire se stabilisera.
Une décote impressionnante mais risquée
Le dernier prix acquéreur de 35 € représente moins de la moitié de la valeur de reconstitution de 81,75 €.
Cette situation peut attirer des investisseurs contrarians, mais il faut accepter une forte incertitude sur la durée du redressement, la distribution future et le prix de revente.
Mon verdict : je considère Primopierre comme une SCPI de patience et de retournement. Je ne la recommanderais pas à quelqu’un qui recherche une SCPI simple et sereine. En revanche, pour un associé déjà présent, vendre après une baisse aussi importante n’est pas forcément la meilleure décision. J’attends désormais la phase de reconstruction.
La crise des bureaux franciliens
Primopierre reste investie à environ 94 % en bureaux. La majorité du patrimoine se situe en Île-de-France hors Paris, segment particulièrement touché par la baisse de la demande.
Les entreprises recherchent désormais davantage des immeubles très bien situés, performants énergétiquement et flexibles. Les actifs secondaires nécessitent parfois des travaux importants ou des baisses de loyers pour retrouver des occupants.
Rendement et distribution
| TD 2025 | 3,62 % |
|---|---|
| Distribution brute 2025 | 4,56 € |
| Acompte T1 2026 | 0,90 € |
| Acompte T2 2026 | 0,90 € |
| Cumul S1 2026 | 1,80 € |
Occupation
TOF : 81,7 % au 30 juin 2026
Le niveau reste bas malgré une légère amélioration par rapport au premier trimestre. La vacance est le principal frein à la performance courante.
Marché secondaire
| 26/03/2026 | 49,41 € acquéreur |
|---|---|
| 30/04/2026 | 43,92 € acquéreur |
| 30/07/2026 | 42,51 € acquéreur |
| 27/08/2026 | 39,53 € acquéreur |
| 24/09/2026 | 35,00 € acquéreur |
La tendance reste donc baissière sur les confrontations publiées. Les volumes échangés demeurent faibles par rapport au nombre total de parts.
Valeurs patrimoniales
| Valeur de réalisation | 70,76 € |
|---|---|
| Valeur de reconstitution | 81,75 € |
| Dernier prix acquéreur publié | 35,00 € |
Les principaux risques
Bureaux : exposition quasi totale à un secteur en transformation.
Vacance : TOF inférieur à 82 %.
Dette : ratio élevé autour de 41 %.
Liquidité : marché secondaire peu profond.
Valorisation : baisse encore récente des expertises.
Louve Invest et Linxea
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Louve Invest
Primopierre n’est plus en souscription primaire. Utilise Louve pour comparer avec des SCPI ouvertes.
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Linxea
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