Novapierre 1 est une SCPI spécialisée dans les murs de commerces en France, créée en 1999 et gérée par PAREF Gestion. Sa stratégie privilégie les commerces de proximité, retail parks et actifs situés dans des zones commerciales établies.
Le prix de souscription est de 442 €, avec un minimum de 5 parts, soit 2 210 €. En 2025, la SCPI a affiché un taux de distribution de 5,00 %.
Au 30 juin 2026, la capitalisation ressortait à 172,1 M€, le portefeuille comptait 110 immeubles et le TOF était descendu à 84,6 %. La valeur de reconstitution atteignait 428,87 €.
Fiche actualisée le 4 novembre 2026.
Novapierre 1 en bref
| Société de gestion | PAREF Gestion |
|---|---|
| Création | 1999 |
| Stratégie | Commerces en France |
| Prix de souscription | 442 € |
| Valeur de retrait | 406,64 € |
| Minimum initial | 5 parts, soit 2 210 € |
| TD 2025 | 5,00 % |
| PGA 2025 | 5,00 % |
| TRI 10 ans | 3,99 % |
| Capitalisation | 172,1 M€ au 30/06/2026 |
| Immeubles | 110 |
| TOF | 84,6 % |
| Valeur de reconstitution | 428,87 € |
| Endettement | 29,6 % |
Notre avis sur Novapierre 1
Le commerce physique n’est pas mort, mais il s’est profondément transformé. Les actifs qui souffrent le plus sont ceux qui dépendent d’une consommation discrétionnaire fragile ou d’emplacements secondaires. À l’inverse, les commerces alimentaires, de santé, d’équipement de la maison et de proximité conservent souvent une utilité forte.
Novapierre 1 essaie précisément de repositionner son patrimoine dans cette direction. La difficulté est qu’une SCPI créée en 1999 possède aussi des actifs anciens qui doivent parfois être restructurés, reloués ou vendus.
Mon retour d’expérience sur Novapierre 1
Plusieurs années plus tard, je ne regrette pas mon choix, même si tout n’a pas été simple.
Une spécialisation claire
Novapierre 1 est majoritairement investie dans les murs de commerces. J’apprécie cette lisibilité : lorsqu’on achète des parts, on sait immédiatement quel moteur immobilier on ajoute à son portefeuille.
Le portefeuille est réparti entre Paris, l’Île-de-France et les grandes métropoles régionales. Cette répartition évite de dépendre d’une seule zone commerciale.
Plus de vingt-cinq ans d’historique
La création remonte à 1999. La SCPI a donc traversé la bulle internet, la crise financière, la crise sanitaire et désormais la remontée des taux.
Je trouve cet historique utile pour juger une société de gestion. Il ne protège pas contre une baisse future, mais il permet de voir comment le véhicule se comporte réellement lorsque le marché devient difficile.
Le rendement reste attractif
Le TD 2025 de 5 % reste honorable. Il est nettement supérieur à celui de nombreux placements immobiliers prudents et cohérent avec le niveau de risque du commerce.
Le dividende annuel a été d’environ 21,98 € par part. Là encore, je préfère un rendement régulier et soutenable à une distribution exceptionnelle difficile à reproduire.
Le TOF est mon principal sujet d’inquiétude
Le taux d’occupation financier est tombé à 84,6 % au 30 juin 2026. Pour moi, c’est clairement le principal point faible actuel.
La vacance ne signifie pas forcément que le patrimoine est mauvais : certaines surfaces peuvent être en travaux, en franchise ou en cours de commercialisation. Mais avec un TOF inférieur à 85 %, l’impact sur les loyers devient suffisamment important pour peser sur la performance.
Le commerce physique continue de se transformer
L’e-commerce n’a pas supprimé les magasins, mais il a changé les comportements. Les commerces du quotidien, l’alimentaire, la santé et l’équipement de la maison résistent généralement mieux que les boutiques dépendantes d’achats impulsifs.
Au 30 juin 2026, l’équipement de la maison représentait environ 29 % du portefeuille, l’alimentaire 17,7 %, la restauration 12,8 %, les services 11,6 % et la santé 10,8 %.
Cette diversification interne me rassure davantage qu’une SCPI concentrée sur une seule catégorie d’enseignes.
La liquidité mérite d’être surveillée
Comme beaucoup de SCPI historiques, Novapierre 1 a connu une hausse des demandes de retrait. Louve Invest indiquait plus de 31 000 parts en attente au premier trimestre 2026.
Ce point ne remet pas en cause la propriété des immeubles, mais il rappelle qu’une SCPI n’est pas un livret : sortir peut prendre du temps.
La valorisation n’est pas particulièrement bon marché
Le prix de souscription est de 442 € pour une valeur de reconstitution de 428,87 € au 30 juin 2026. La part est donc légèrement au-dessus de sa valeur de reconstitution.
Ce n’est pas une surcote extrême, mais cela signifie qu’un nouvel investisseur ne bénéficie pas d’une grosse marge de sécurité patrimoniale.
Mon verdict : je considère Novapierre 1 comme une SCPI de rendement spécialisée. Je ne l’achèterais probablement pas comme unique SCPI aujourd’hui, mais elle garde sa place dans un portefeuille déjà diversifié pour apporter une exposition au commerce français.
Pourquoi le commerce peut encore avoir sa place
Le principal enjeu est de distinguer le commerce « essentiel » du commerce fragile. Un supermarché, une pharmacie ou un magasin d’équipement de la maison n’a pas le même profil de risque qu’une boutique de mode secondaire.
La stratégie de PAREF consiste à arbitrer certains actifs dégradés et à privilégier des zones commerciales dynamiques. Cette gestion active sera déterminante pour les prochaines années.
Rendement et performance
| TD 2025 | 5,00 % |
|---|---|
| PGA 2025 | 5,00 % |
| TRI 5 ans | 3,35 % |
| TRI 10 ans | 3,99 % |
| TRI 15 ans | 4,59 % |
Occupation et qualité locative
TOF : 84,6 % au 30 juin 2026
C’est le principal point à surveiller. La durée résiduelle moyenne des baux est également assez courte, autour de 1,5 an.
Une durée de bail courte signifie davantage de renégociations à venir. Cela peut être une opportunité si les loyers sont revalorisés, mais aussi un risque si certains locataires décident de partir.
Prix de part et valeur de reconstitution
| Prix de souscription | 442 € |
|---|---|
| Valeur de retrait | 406,64 € |
| Valeur de réalisation | 355,20 € |
| Valeur de reconstitution | 428,87 € |
Liquidité
La SCPI reste à capital variable, mais les retraits peuvent être ralentis lorsque les souscriptions nouvelles ne suffisent pas à compenser les demandes de sortie.
La situation doit donc être suivie trimestre après trimestre, notamment via le nombre de parts en attente.
Louve Invest et Linxea
Comparer
Louve Invest
Louve publie une analyse de Novapierre 1 mais indique ne pas la commercialiser actuellement.
Référencée
Linxea
Novapierre 1 est référencée chez Linxea, notamment via certains contrats d’assurance-vie.
Questions fréquentes
Quel est le rendement de Novapierre 1 ?
5 % en 2025.
Quel est le prix d’une part ?
442 € selon PAREF Gestion.
Quel est le TOF ?
84,6 % au 30 juin 2026.
Novapierre 1 est-elle disponible chez Linxea ?
Oui, Linxea la référence notamment sur certains contrats d’assurance-vie.