LOG IN est une SCPI européenne spécialisée dans l’immobilier industriel et logistique, gérée par Theoreim. Sa stratégie repose sur quatre grands thèmes : sites de production, locaux d’activités, logistique, infrastructures numériques et actifs liés à la recherche ou aux sciences de la vie.
Le prix de souscription est de 255 €. En 2025, la SCPI a affiché un taux de distribution brut de 6,21 % et une performance globale annuelle de 8,21 %.
Au 30 juin 2026, la capitalisation atteignait environ 247,7 M€, le portefeuille comptait 21 immeubles loués à 23 locataires et le TOF restait à 100 %. La valeur de reconstitution ressortait à 268,05 € par part.
Fiche actualisée le 3 novembre 2026.
LOG IN en bref
| Société de gestion | Theoreim |
|---|---|
| Création | 2022 |
| Stratégie | Industrie, logistique, production, R&D |
| Zone géographique | Europe, hors France |
| Prix de souscription | 255 € |
| Minimum initial | 4 parts, soit 1 020 € |
| TD brut 2025 | 6,21 % |
| TD net de fiscalité étrangère 2025 | 4,91 % |
| PGA 2025 | 8,21 % |
| Capitalisation au 30/06/2026 | 247,7 M€ |
| TOF au 30/06/2026 | 100 % |
| Immeubles | 21 |
| Locataires | 23 |
| Valeur de reconstitution | 268,05 € |
| Dette et engagements | 5,3 % |
| Parts en attente au 30/06/2026 | 0 |
Notre avis sur LOG IN
Le positionnement de LOG IN est particulièrement lisible. Là où de nombreuses SCPI récentes se disent simplement « diversifiées », Theoreim assume une thèse économique : profiter du retour de l’industrie, de la relocalisation des chaînes de production, de la logistique européenne et du développement de nouveaux besoins immobiliers liés à la technologie et aux sciences de la vie.
Cette spécialisation constitue un avantage en matière de cohérence, mais elle impose également de surveiller la conjoncture industrielle européenne. Une spécialisation réussie peut générer de meilleures performances qu’un portefeuille trop dispersé, mais elle amplifie aussi l’impact d’un retournement sectoriel.
Mon retour d’expérience sur LOG IN
J’y ai vu une façon d’investir dans une tendance économique de fond plutôt que dans un simple produit immobilier.
Une stratégie très facile à comprendre
La SCPI investit exclusivement dans l’immobilier industriel et logistique européen : entrepôts, sites industriels, bâtiments de production, locaux d’activités, plateformes de distribution, centres de recherche ou actifs liés aux sciences de la vie.
J’apprécie particulièrement cette lisibilité. Quand je regarde mon portefeuille, je sais exactement ce que LOG IN vient apporter : une exposition aux infrastructures nécessaires à la production et aux échanges économiques européens.
Un rendement qui reste élevé
Le taux de distribution brut 2025 s’établit à 6,21 %. C’est un niveau élevé, surtout avec un TOF à 100 %. La distribution nette perçue par un résident français est plus faible en raison de la fiscalité étrangère payée par la SCPI, mais cela ne signifie pas nécessairement une fiscalité globale défavorable : le traitement dépend ensuite de la situation fiscale de chaque associé.
Je préfère donc regarder le rendement brut pour comparer les performances immobilières, puis analyser séparément la fiscalité.
La revalorisation du prix a été un signal positif
La part est passée de 250 € à 255 €. Cette hausse de 2 % reste modeste, mais elle est intéressante dans une période où beaucoup de SCPI historiques ont dû baisser leur prix.
La valeur de reconstitution de 268,05 € à mi-2026 reste supérieure au prix de souscription de 255 €. Cela crée encore une petite décote, sans évidemment garantir une nouvelle revalorisation.
L’occupation me rassure beaucoup
Le TOF de 100 % est probablement l’indicateur que je regarde le plus. À mi-2026, les 21 immeubles étaient occupés et loués à 23 locataires. La durée moyenne ferme des baux dépassait dix ans, ce qui apporte une vraie visibilité sur les loyers.
Autre élément rassurant : aucune part n’était en attente de retrait au 30 juin 2026.
Ce qui me fait rester prudent
LOG IN a été créée en 2022. Elle n’a donc pas encore traversé un cycle immobilier complet. C’est son principal défaut.
La concentration sectorielle est également assumée. C’est une force lorsque l’industrie et la logistique fonctionnent bien, mais un ralentissement fort de la production européenne aurait forcément un impact sur les locataires et les valorisations.
La stratégie 100 % européenne ajoute aussi une couche de complexité : plusieurs pays, plusieurs régimes fiscaux, plusieurs marchés locatifs et parfois une exposition indirecte aux variations de devises selon les acquisitions.
Mon verdict : parmi les SCPI récentes, c’est probablement celle qui me paraît la plus cohérente. Je ne m’attends pas forcément à conserver plus de 6 % de rendement éternellement, mais j’apprécie la qualité apparente des actifs, l’occupation, l’exposition européenne et la clarté de la stratégie.
Une stratégie centrée sur la réindustrialisation européenne
LOG IN investit dans les actifs immobiliers nécessaires aux chaînes de valeur industrielles. Au 30 juin 2026, environ 65 % du portefeuille était constitué de locaux d’activités et sites de production, 30 % de logistique et 5 % de sciences de la vie.
Cette allocation est intéressante car elle dépasse la simple « logistique e-commerce ». Une usine, un laboratoire ou un bâtiment de production répond à des besoins plus structurels et peut générer des baux très longs.
Rendement et distribution
| TD brut 2024 | 6,30 % |
|---|---|
| TD brut 2025 | 6,21 % |
| TD net 2025 | 4,91 % |
| PGA 2025 | 8,21 % |
| Distribution brute T1 2026 | 3,79 € |
| Distribution brute T2 2026 | 3,72 € |
Le rendement 2025 inclut une partie de distribution supérieure au résultat courant, notamment via le report à nouveau. C’est un point à surveiller : je préfère une distribution entièrement couverte par le résultat locatif sur longue période.
Un portefeuille réellement européen
Au 30 juin 2026, LOG IN était investie à 100 % hors de France. La répartition géographique faisait ressortir notamment l’Espagne, l’Italie, le Royaume-Uni, l’Allemagne, la Pologne et l’Irlande.
Cette diversification réduit la dépendance à un seul marché national. Elle permet aussi de profiter de marchés industriels où les rendements immobiliers restent parfois plus élevés qu’en France.
Prix de part et valeur de reconstitution
255 € pour 268,05 € de valeur de reconstitution
Le prix reste légèrement décoté par rapport à la valeur du patrimoine. C’est positif, mais cela ne constitue pas une garantie de hausse future.
Quels risques surveiller ?
Le manque d’historique : moins de cinq ans de recul.
La concentration sectorielle : industrie et logistique dominent très largement le portefeuille.
La fiscalité étrangère : elle rend la lecture du dividende net plus complexe.
Le risque économique : les locataires restent sensibles à l’activité industrielle européenne.
Le risque de liquidité : même si aucune part n’était en attente à mi-2026, la revente n’est jamais garantie.
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Linxea
Je n’ai pas de confirmation actuelle d’une distribution directe de LOG IN chez Linxea. Utilise ce lien pour comparer avec d’autres SCPI européennes.
Questions fréquentes
Quel est le rendement de LOG IN ?
6,21 % brut en 2025.
Quel est le prix d’une part ?
255 €.
Quel est le minimum de souscription ?
4 parts, soit 1 020 €.
Quel est le TOF ?
100 % au 30 juin 2026.
Dans quels pays investit-elle ?
Uniquement hors de France, principalement en Europe.