Fructipierre est une SCPI à capital fixe créée en 1987 et gérée par AEW Patrimoine. Son patrimoine reste très majoritairement composé de bureaux parisiens et franciliens.
En 2025, la SCPI a distribué 19,20 € par part, soit un taux de distribution de 4,94 %. Au 30 juin 2026, le TOF restait faible à 79,42 %, avec 55 immeubles et 215 baux.
Fructipierre ne se souscrit plus sur le marché primaire : les parts s’échangent sur un marché secondaire. La confrontation du 30 septembre 2026 a fixé le prix acquéreur à 239,80 € et le prix vendeur à 220 €, très loin de la valeur de reconstitution de 523,43 € publiée fin 2025.
Fiche actualisée le 1er novembre 2026.
Fructipierre en bref
| Société de gestion | AEW Patrimoine |
|---|---|
| Création | 1987 |
| Capital | Fixe, marché primaire fermé |
| Stratégie | Bureaux, principalement Paris |
| TD 2025 | 4,94 % |
| Dividende 2025 | 19,20 € par part |
| Distribution prévisionnelle 2026 | 18 € par part selon AEW, non garantie |
| Acomptes S1 2026 | 9 € par part |
| Prix acquéreur au 30/09/2026 | 239,80 € |
| Prix vendeur au 30/09/2026 | 220 € |
| Valeur de reconstitution | 523,43 € au 31 décembre 2025 |
| Valeur de réalisation | 447,38 € au 31 décembre 2025 |
| TOF | 79,42 % au 30 juin 2026 |
| Patrimoine | 55 immeubles · 215 baux à mi-2026 |
| Dette | Environ 8 % |
Notre avis sur Fructipierre
Mon retour d’expérience
Ce qui me plaît encore : près des trois quarts du patrimoine sont situés à Paris. Même dans une période difficile, les meilleurs emplacements conservent une valeur d’usage réelle.
La SCPI possède aussi un très long historique et AEW continue à arbitrer certains actifs ou relouer des surfaces lorsqu’une solution est possible.
Le rendement 2025 est remonté à 4,94 %, soit 19,20 € par part. Dans le contexte actuel des bureaux, ce niveau reste honorable.
Ce qui m’a déçu : la baisse du marché des parts. La confrontation du 30 septembre 2026 s’est faite à 239,80 € acquéreur, alors que la valeur de reconstitution publiée fin 2025 était encore de 523,43 €.
Cette décote énorme n’est pas automatiquement une opportunité. Elle traduit aussi la difficulté à trouver des acheteurs et l’incertitude sur les revenus futurs.
Le TOF est également très faible : 79,42 % au 30 juin 2026. Plus de 20 % des loyers potentiels ne sont donc pas générés par des surfaces effectivement occupées au sens du TOF.
Le télétravail et la réduction des surfaces de bureaux ont profondément changé le marché. Certains actifs anciens demandent également des travaux importants avant de retrouver un locataire.
Ce que j’ai appris : un bon patrimoine et de bonnes adresses ne garantissent pas une bonne performance de la part. Le prix d’une SCPI à capital fixe peut s’éloigner durablement de la valeur d’expertise.
Mon verdict : je conserve mes parts, mais je considère désormais Fructipierre comme une ligne contrariante et risquée. Je n’y investirais de nouveau que si j’étais prêt à attendre plusieurs années et à accepter une liquidité faible.
Rendement
| TD 2025 | 4,94 % |
|---|---|
| Dividende 2025 | 19,20 € |
| PGA 2025 | 3,22 % |
| Acomptes S1 2026 | 9 € |
| Objectif 2026 | 18 € par part, non garanti |
Patrimoine parisien
Au 30 juin 2026, les bureaux représentaient environ 81 % du patrimoine et Paris environ 73 %. Le reste est composé de commerces, centres commerciaux et d’une petite poche industrielle.
Marché secondaire et décote
239,80 € acquéreur pour 523,43 € de valeur de reconstitution publiée fin 2025
L’écart est très important. Mais la valeur de reconstitution n’est pas une offre d’achat : le marché secondaire peut rester durablement décoté.
Le prix vendeur était de 220 € au 30 septembre 2026. Les frais de marché secondaire et droits d’enregistrement s’ajoutent au prix vendeur pour l’acquéreur.
Vacance et occupation
Le TOF de 79,42 % est le principal problème opérationnel. La vacance reste concentrée sur plusieurs grands sites, ce qui pèse sur les revenus et impose des travaux ou arbitrages parfois coûteux.
Comparer
Louve Invest
Comparer Fructipierre avec des SCPI plus liquides ou moins exposées aux bureaux.
Comparer
Linxea
Comparer avec des SCPI européennes et diversifiées accessibles en souscription classique.
Questions fréquentes
Quel est le rendement de Fructipierre ?
4,94 % en 2025.
Quel est le prix d’une part ?
Le prix dépend du marché secondaire. Au 30 septembre 2026, le prix acquéreur était de 239,80 €.
Pourquoi la décote est-elle si importante ?
La faiblesse de la demande, la vacance élevée et les difficultés du marché des bureaux pèsent sur le prix d’échange.
Peut-on souscrire directement auprès d’AEW ?
Non, le capital est fixe et fermé : les échanges passent par le marché secondaire.