Eurovalys est une SCPI allemande créée en 2015 et gérée par Advenis REIM. Son patrimoine est presque entièrement composé de bureaux et d’actifs tertiaires situés en Allemagne.
En 2025, Eurovalys a distribué 47,84 € par ancienne part de 960 €, soit un taux de distribution de 4,98 %. Depuis le 1er octobre 2026, le prix unitaire a été divisé par 20 : 48 € la part, avec multiplication par 20 du nombre de parts détenues, sans incidence sur la valeur globale du portefeuille des associés à cette date.
Au 30 juin 2026, la capitalisation avoisinait 951 M€ et le TOF ressortait à 90,92 %. La valeur de reconstitution était de 936,08 € par ancienne part, soit environ 46,80 € après division par 20.
Fiche actualisée le 31 octobre 2026.
Eurovalys en bref
| Société de gestion | Advenis REIM |
|---|---|
| Création | 2015 |
| Stratégie | Immobilier d’entreprise allemand |
| Prix de souscription actuel | 48 € depuis le 1er octobre 2026 |
| Équivalent ancien prix | 960 € avant division par 20 |
| Valeur de retrait actuelle théorique | Environ 42,53 € par nouvelle part |
| TD 2025 | 4,98 % |
| Dividende brut 2025 | 47,84 € par ancienne part, soit 2,392 € par nouvelle part |
| Dividende net de fiscalité étrangère 2025 | 45,18 € par ancienne part |
| Capitalisation | Environ 951 M€ au 30 juin 2026 |
| Patrimoine | 36 actifs fin 2025 |
| TOF | 90,92 % au 30 juin 2026 |
| Valeur de reconstitution | 936,08 € ancienne part, soit environ 46,80 € nouvelle part |
| Endettement | Environ 35,9 % |
| Cashback Louve | 3 % |
Notre avis sur Eurovalys
Mon retour d’expérience depuis 2018
Ce qui m’a plu : la stratégie est restée claire. Eurovalys a toujours assumé son positionnement sur l’immobilier d’entreprise allemand.
La taille est également rassurante : près de 951 M€ de capitalisation et 36 immeubles fin 2025. On n’est plus face à une jeune SCPI qui doit encore construire son patrimoine.
La distribution reste relativement régulière. En 2025, Eurovalys a versé 47,84 € bruts par ancienne part, soit 4,98 %.
J’apprécie également le travail d’asset management. Advenis continue de rénover, relouer et arbitrer certains immeubles afin de maintenir leur attractivité.
Ce qui m’inquiète davantage aujourd’hui : la dépendance aux bureaux. Le patrimoine reste très majoritairement tertiaire alors que le marché allemand des bureaux a souffert de la hausse des taux, du ralentissement économique et de nouvelles habitudes de travail.
Le TOF de 90,92 % au 30 juin 2026 est correct mais nettement moins confortable que les niveaux proches de 97 à 99 % que j’attendais autrefois d’une SCPI de cette taille.
La liquidité est aussi devenue plus tendue. Au 30 juin 2026, environ 11 439 anciennes parts étaient en attente de retrait, soit près de 10,98 M€ et environ 1,15 % de la capitalisation.
La grande nouveauté 2026 : depuis le 1er octobre, la part a été divisée par 20. Une ancienne part de 960 € est devenue 20 nouvelles parts de 48 €. Mon nombre de parts a donc été multiplié par 20, sans changement de valeur globale au moment de l’opération.
Je trouve cette évolution pratique : elle facilite les versements programmés et le réinvestissement des dividendes.
En revanche, la valeur de reconstitution de mi-2026 correspond à environ 46,80 € par nouvelle part, légèrement sous le nouveau prix de 48 €. La SCPI n’est donc pas décotée actuellement.
Ce que j’ai appris : investir à l’étranger ne supprime pas les risques. L’Allemagne peut elle aussi connaître une baisse des valeurs, de la vacance et des tensions de liquidité.
Mon verdict : je conserve mes parts. Eurovalys reste pour moi une SCPI de rendement défensive et une bonne exposition à l’Allemagne, mais je ne la considère plus comme une ligne de croissance. Je complète désormais avec davantage de logistique, d’activités et de santé.
Rendement
| TD 2025 | 4,98 % |
|---|---|
| Dividende brut 2025 | 47,84 € par ancienne part |
| Dividende net 2025 | 45,18 € par ancienne part |
| Équivalent brut après division par 20 | 2,392 € par nouvelle part |
Patrimoine allemand
Eurovalys reste investie exclusivement en Allemagne. Au troisième trimestre 2026, Advenis a poursuivi les relocations et prolongations de baux, avec environ 2 800 m² de surfaces vacantes relouées et près de 6 900 m² de baux prolongés.
Cette gestion active aide à stabiliser le portefeuille, mais le niveau de vacance reste un point à surveiller.
Division du prix de part
960 € → 48 € au 1er octobre 2026
Il ne s’agit pas d’une baisse de valeur : chaque ancienne part a été transformée en 20 nouvelles parts. La valeur totale détenue est restée identique au moment de l’opération.
La valeur de reconstitution publiée au 30 juin 2026, 936,08 € par ancienne part, correspond à environ 46,80 € après division.
Liquidité
File de retrait en hausse à mi-2026
Au 30 juin 2026, 11 439 anciennes parts étaient en attente, soit environ 10,98 M€. La liquidité reste donc un point de vigilance malgré la compensation des retraits effectués pendant le trimestre.
Cashback confirmé
Louve Invest
Eurovalys est actuellement référencée avec 3 % de cashback.
Questions fréquentes
Pourquoi Eurovalys vaut-elle maintenant 48 € au lieu de 960 € ?
Le prix a été divisé par 20 le 1er octobre 2026 et le nombre de parts détenues a été multiplié par 20. Ce n’est pas une baisse de valeur.
Quel est le rendement 2025 ?
4,98 %.
Quel est le TOF ?
90,92 % au 30 juin 2026.
Eurovalys est-elle disponible chez Louve ?
Oui, avec 3 % de cashback actuellement affiché.