Epsicap Nano est une SCPI diversifiée créée en 2021 par Epsicap REIM, spécialisée dans les actifs immobiliers « small caps » généralement compris entre 1 et 10 M€. Elle investit en France et de plus en plus à l’étranger.
En 2025, son taux de distribution a atteint 7,01 % et sa performance globale annuelle 8,27 %, grâce notamment à une hausse du prix de part. Au 30 juin 2026, la capitalisation atteignait 216 M€, avec 57 actifs, 103 locataires et un TOF de 97,90 %.
Fiche actualisée le 31 octobre 2026.
Epsicap Nano en bref
| Société de gestion | Epsicap REIM |
|---|---|
| Création | 2021 |
| Stratégie | Small caps immobilières diversifiées |
| Prix de souscription | 257 € |
| Valeur de retrait | 244,15 € |
| TD 2025 | 7,01 % |
| PGA 2025 | 8,27 % |
| Objectif TD long terme | 6,00 % non garanti |
| TRI cible | 6,50 % non garanti |
| Capitalisation | 216 M€ au 30 juin 2026 |
| Associés | 5 123 |
| Patrimoine | 57 actifs · 103 locataires |
| TOF | 97,90 % |
| TOP | 97,64 % |
| Valeur de reconstitution | Environ 277,4 € au 30 juin 2026 |
| Parts en attente | 0 au 30 juin 2026 |
| Label ISR | Oui |
Notre avis sur Epsicap Nano
Mon retour d’expérience avec 40 parts
Ce qui me plaît : le rendement progresse au lieu de reculer. Il est passé d’environ 6,08 % en 2022 à 6,25 % en 2023, 6,55 % en 2024 puis 7,01 % en 2025.
Pour mes 40 parts, cela représente autour de 700 € bruts sur une année pleine, davantage que ce que j’espérais lors de la souscription.
Le prix de part a aussi progressé, de 250 € à 257 €. Ce n’est pas spectaculaire, mais je n’ai pas subi les fortes baisses observées sur plusieurs SCPI historiques.
L’occupation reste excellente : TOF de 97,90 % au 30 juin 2026. La SCPI compte désormais 57 actifs et 103 locataires, ce qui apporte une vraie mutualisation.
J’aime aussi la cohérence de la stratégie : Epsicap Nano reste spécialisée dans des actifs de petite taille, souvent moins concurrentiels que les immeubles institutionnels.
Ce qui me rend prudent : l’internationalisation s’accélère. Au 30 juin 2026, le patrimoine était réparti entre la France, le Royaume-Uni, l’Espagne, le Portugal et la Pologne, puis l’Italie s’est ajoutée en juillet.
Cette diversification est positive, mais elle ajoute des risques fiscaux, réglementaires et parfois de change.
La collecte reste très forte : 13,9 M€ nets rien que sur le deuxième trimestre 2026. Une collecte rapide oblige la société de gestion à trouver constamment de nouveaux actifs rentables.
La dette a aussi augmenté avec les acquisitions internationales. C’est un levier utile, mais je surveille qu’il ne devienne pas un moteur excessif de performance.
Ce que j’ai appris : un rendement supérieur à 6 % ne cache pas forcément un problème lorsqu’il repose sur des actifs achetés à de bons rendements et une gestion disciplinée. Mais la vraie question reste de savoir si ce niveau peut être maintenu sur dix ans.
Mon verdict personnel : c’est l’une de mes meilleures surprises en SCPI. Je continue à renforcer progressivement, sans en faire la totalité de mon portefeuille immobilier.
Rendement et performance
| 2022 | 6,08 % |
|---|---|
| 2023 | 6,25 % |
| 2024 | 6,55 % |
| 2025 | 7,01 % |
| PGA 2025 | 8,27 % |
L’objectif long terme officiel est plus prudent : 6 % de taux de distribution et 6,5 % de TRI cible, non garantis.
Patrimoine et internationalisation
Au 30 juin 2026, Epsicap Nano détenait 57 actifs et 103 locataires. La France représentait encore 59 % du patrimoine, devant le Royaume-Uni à 22 %, l’Espagne à 13 %, le Portugal à 4 % et la Pologne à 2 %.
En juillet 2026, la SCPI a réalisé sa première acquisition en Italie et renforcé encore sa présence en Espagne.
Prix, retrait et valeur de reconstitution
257 € à l’achat, 244,15 € au retrait
La valeur de reconstitution ressort autour de 277 € par part à mi-2026. Le prix de souscription conserve donc une décote patrimoniale confortable.
Les risques à surveiller
Le principal risque n’est pas aujourd’hui l’occupation ou la liquidité, mais la capacité à déployer une collecte croissante tout en conservant la discipline d’acquisition, ainsi que la montée de l’endettement et la complexité d’un patrimoine de plus en plus international.
Cashback confirmé
Louve Invest
Epsicap Nano est actuellement référencée avec un cashback de 3 %.
Questions fréquentes
Quel est le rendement d’Epsicap Nano ?
7,01 % en 2025, pour une PGA de 8,27 %.
Quel est le prix d’une part ?
257 €.
Quel est le TOF ?
97,90 % au 30 juin 2026.
Y a-t-il des parts en attente de retrait ?
Aucune au 30 juin 2026.