Darwin RE01 est une SCPI diversifiée paneuropéenne lancée fin 2024 par Darwin Invest. Son prix de souscription est passé de 200 € à 202 € au 1er janvier 2026. Après un taux de distribution 2025 de 7,54 %, Darwin affiche désormais un objectif annuel cible de 6 % et un TRI cible de 6,50 % sur 8 ans, non garantis.
Le portefeuille est encore jeune et de petite taille, mais il est déjà diversifié entre commerces, logistique, locaux d’activités et bureaux, avec des investissements en France et en Espagne. Le taux d’occupation financier est actuellement de 100 %.
Fiche actualisée le 31 octobre 2026 · Données Darwin Invest et informations publiques les plus récentes.
Darwin RE01 en bref
| Société de gestion | Darwin Invest |
|---|---|
| Lancement | 2024 |
| Stratégie | Diversifiée paneuropéenne |
| Prix de souscription | 202 € |
| Minimum initial | 5 parts, soit 1 010 € |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois |
| TD 2025 | 7,54 % |
| PGA 2025 | 8,54 % |
| Objectif annuel cible actuel | 6 % brut de fiscalité, non garanti |
| TRI cible | 6,50 % sur 8 ans, non garanti |
| TOF | 100 % |
| Prix de retrait indicatif | 185,84 € |
| Frais de souscription | 8 % |
| Frais de gestion | 14,40 % |
| Endettement | Environ 21,6 % selon les dernières données publiques |
| Label ISR | Oui |
| SFDR | Article 8 |
Darwin RE01 est encore une jeune SCPI : son excellent démarrage ne permet pas de préjuger de sa performance sur un cycle immobilier complet.
Notre avis sur Darwin RE01
Mon retour d’expérience avec 50 parts
Ce qui m’a plu : le rendement a été immédiatement élevé. La SCPI a distribué 7,54 % en 2025, soit environ 15,07 € par part. Pour mes 50 parts, cela représente près de 753 € bruts sur une année pleine.
Au 1er janvier 2026, le prix de part est passé de 200 € à 202 €, soit +1 %. Ce n’est pas spectaculaire, mais voir une hausse plutôt qu’une baisse dès les premières années est rassurant.
J’apprécie aussi le fait que Darwin achète après la correction du marché immobilier. Contrairement à certaines SCPI historiques qui ont acheté très cher entre 2018 et 2022, elle constitue son patrimoine avec des taux de rendement à l’acquisition souvent élevés.
Le taux d’occupation financier est de 100 %. Tous les actifs en portefeuille sont actuellement loués et génèrent des loyers.
La diversification me plaît également : commerces, locaux d’activités, logistique et bureaux, avec déjà plusieurs investissements en Espagne. La SCPI n’est donc pas enfermée dans un seul segment.
Ce qui me rend prudent : l’absence d’historique. Darwin RE01 n’a encore traversé ni crise immobilière majeure ni récession prolongée. Un rendement de 7,54 % sur une année ne dit pas encore ce qu’elle vaudra dans cinq ou dix ans.
La taille reste aussi limitée. La capitalisation était encore inférieure à 15 M€ fin 2025 et le nombre d’actifs reste réduit. Un problème sur un seul immeuble ou un gros locataire aurait donc davantage d’impact que dans une SCPI de plusieurs centaines de millions d’euros.
Les frais ne sont pas faibles : environ 8 % à la souscription et 14,40 % de frais de gestion. L’endettement, autour de 21,6 % dans les dernières données publiques disponibles, mérite également d’être suivi.
Une nuance importante par rapport à mon analyse initiale : Darwin affiche aujourd’hui un objectif annuel cible de 6 %, et non plus 7,5 %. Le rendement 2025 de 7,54 % reste donc une excellente première année, mais je ne le considère plus comme un rythme normal à extrapoler.
Ce que j’ai appris : une SCPI récente n’est pas forcément moins bonne parce qu’elle est jeune, mais elle manque forcément de recul. Je regarde désormais la taille du patrimoine, le nombre de locataires, la dette, la valeur de la part et la capacité à maintenir les distributions.
Mon verdict personnel : pour l’instant je suis satisfait. Darwin RE01 a tenu son lancement, revalorisé sa part et affiche une occupation parfaite. Je la considère cependant encore comme une ligne dynamique de mon portefeuille, pas comme une SCPI de référence. Je veux voir son comportement lorsqu’elle aura plusieurs dizaines de millions d’euros d’actifs et quelques années d’historique.
Rendement et objectifs
| TD 2025 | 7,54 % |
|---|---|
| Hausse du prix au 01/01/2026 | +1 % |
| PGA 2025 | 8,54 % |
| Objectif annuel cible actuel | 6 % non garanti |
| TRI cible | 6,50 % sur 8 ans, non garanti |
Cette évolution des objectifs est plutôt saine : elle évite de présenter le rendement exceptionnel de lancement comme une promesse durable.
Patrimoine et diversification
Darwin RE01 investit en France et en zone euro. Parmi les actifs actuellement présentés par Darwin figurent notamment des commerces loués à Décathlon, TEDi et Basic-Fit, des locaux d’activités loués à Vinci Energies ou Suez, un actif logistique loué à Engie et un bureau administratif en Catalogne.
Les taux de rendement acte en main affichés sur plusieurs acquisitions se situent autour de 7 % à plus de 9 %, ce qui explique en partie la capacité à servir un rendement élevé au démarrage.
Prix, retrait et frais
202 € à l’achat, environ 185,84 € au retrait
L’écart reste significatif. Même avec une commission de souscription inférieure à certaines SCPI historiques, il faut conserver les parts suffisamment longtemps pour amortir les frais.
Les risques à surveiller
Les principaux risques sont aujourd’hui la petite taille du véhicule, la concentration sur un nombre encore réduit d’actifs, le recours à la dette, et la capacité de la société de gestion à maintenir une forte discipline d’acquisition à mesure que la collecte augmente.
Cashback confirmé
Louve Invest
Darwin RE01 est actuellement référencée chez Louve Invest avec un cashback de 3 % et aucun frais supplémentaire annoncé.
Comparer
Linxea
Comparer Darwin RE01 avec d’autres jeunes SCPI européennes ou diversifiées.
Questions fréquentes
Quel est le rendement de Darwin RE01 ?
Le taux de distribution 2025 est de 7,54 %. Darwin affiche désormais un objectif annuel cible de 6 %, non garanti.
Quel est le prix d’une part ?
202 € depuis le 1er janvier 2026.
Darwin RE01 est-elle disponible chez Louve Invest ?
Oui, avec un cashback actuellement affiché à 3 %.
Quel est le principal risque ?
Le manque d’historique et la petite taille du patrimoine, qui rendent la mutualisation encore limitée.