Cœur de Ville est une SCPI de commerces créée en 2013 par Sogenial Immobilier. Elle investit principalement dans des murs de commerces de proximité, en centre-ville et en périphérie des grandes métropoles françaises.
Au 30 juin 2026, sa capitalisation atteignait 28,6 M€, pour 649 associés et 32 actifs. Le taux d’occupation financier ressortait à 91,41 %. Le prix de souscription reste fixé à 210 €, tandis que la valeur de reconstitution atteignait environ 224,28 €.
En 2025, la SCPI a distribué 6,20 %, sans contribution de revenus non récurrents, et son TRI 10 ans ressort à 4,79 %.
Fiche actualisée le 27 octobre 2026.
Cœur de Ville en bref
| Société de gestion | Sogenial Immobilier |
|---|---|
| Création | 2013 |
| Stratégie | Commerces de proximité en France |
| Prix de souscription | 210 € |
| Valeur de retrait | 184,80 € |
| Minimum de souscription | 10 parts, soit 2 100 € |
| Délai de jouissance | 1er jour du 4e mois |
| TD 2025 | 6,20 % |
| PGA 2025 | 6,20 % |
| TRI 10 ans | 4,79 % au 30 juin 2026 |
| Capitalisation | 28,6 M€ |
| Associés | 649 |
| Patrimoine | 32 actifs |
| TOF | 91,41 % |
| Valeur de reconstitution | Environ 224,28 € |
| Endettement bancaire | Environ 29,2 % au 30 juin 2026 |
Notre avis sur Cœur de Ville
Mon retour d’expérience avec 50 parts
Ce qui me plaît : le rendement a été remarquablement régulier pendant plusieurs années, autour de 5,30 %, avant de monter à 6,20 % en 2025.
Avec 50 parts, le niveau de distribution 2025 représente environ 651 € bruts sur une année complète. Le prix de part reste à 210 €, soit légèrement au-dessus de mon prix d’achat.
La valeur de reconstitution, autour de 224,28 €, reste supérieure au prix de souscription. Cela signifie qu’un nouvel investisseur n’achète pas aujourd’hui avec une surcote patrimoniale.
Ce qui me rend prudente : la SCPI reste très petite. À peine 28,6 M€ de capitalisation et 32 actifs, ce qui rend chaque départ de locataire plus visible.
Le TOF est tombé à 91,41 % au 30 juin 2026. C’est nettement moins confortable que les 97 à 98 % que j’avais connus auparavant.
L’endettement bancaire est également élevé, autour de 29,2 % de l’actif à mi-2026. C’est un niveau que je surveille beaucoup plus qu’avant.
Les frais d’entrée restent lourds : 12 %, avec une valeur de retrait à 184,80 €. Revendre rapidement effacerait donc la hausse du prix observée depuis mon achat.
Ce que j’ai appris : une petite SCPI peut très bien performer, mais elle est aussi plus sensible à quelques locataires, à la vacance et à la dette. Le rendement seul ne suffit pas.
Mon verdict : je garde la ligne mais je ne renforce pas pour l’instant. J’attends de voir si le TOF remonte et si l’endettement se stabilise.
Rendement
Le taux de distribution 2025 s’établit à 6,20 %, sans revenus non récurrents. La performance globale annuelle 2025 est également de 6,20 %.
Le TRI 10 ans, plus représentatif de la performance réelle avec les frais, ressort à 4,79 % au 30 juin 2026.
Patrimoine et occupation
Le portefeuille compte 32 actifs et reste centré sur les commerces du quotidien. Les enseignes citées par Sogenial incluent notamment Biocoop, Basic-Fit, Promod et Caroll.
Le TOF de 91,41 % est désormais le principal indicateur locatif à surveiller.
Prix, frais et valeur de retrait
210 € à l’achat, 184,80 € au retrait
La valeur de reconstitution autour de 224,28 € reste supérieure au prix, mais les 12 % de frais de souscription rendent l’horizon long indispensable.
Liquidité
Au T2 2026, 710 parts ont été souscrites et 2 036 retirées, mais aucune part n’était en attente à la fin du trimestre. La liquidité reste donc assurée pour le moment malgré davantage de retraits que de souscriptions sur la période.
Cashback confirmé
Louve Invest
Cœur de Ville est référencée avec un cashback actuellement annoncé de 5 %.
Questions fréquentes
Quel est le rendement de Cœur de Ville ?
6,20 % en 2025.
Quel est le TRI 10 ans ?
4,79 % au 30 juin 2026.
Quel est le prix d’une part ?
210 €.
Quel est le taux d’occupation ?
91,41 % au 30 juin 2026.