Capiforce est une SCPI à capital fixe créée en 1982 et gérée par FIDUCIAL Gérance. Elle investit principalement dans des commerces, complétés par des bureaux et des locaux d’activités, répartis entre Paris, l’Île-de-France et les régions.
En 2025, la SCPI a distribué 16 € par part, soit un taux de distribution de 7,36 %. Au 30 juin 2026, son TOF atteignait 94,36 %, sa valeur de reconstitution 297,28 € par part et 853 parts restaient en attente de vente. Les parts s’échangent exclusivement sur le marché secondaire, avec un prix fixé lors des confrontations mensuelles.
Fiche actualisée le 27 octobre 2026 · Dernières données détaillées disponibles : rapport annuel 2025, bulletin du 2e trimestre 2026 et historique du marché secondaire.
Capiforce en bref
| Indicateur | Donnée publiée |
|---|---|
| Société de gestion | FIDUCIAL Gérance |
| Création | 1982 |
| Stratégie | Principalement commerces, complétés par bureaux et locaux d’activités |
| Capital | Fixe |
| Mode d’achat / vente | Marché secondaire avec confrontation mensuelle |
| Taux de distribution 2025 | 7,36 % |
| Distribution 2025 | 16 € par part |
| Distribution S1 2026 | 7,50 € par part |
| Capitalisation | Environ 86,7 M€ au 30 juin 2026 |
| Associés | 3 316 au 30 juin 2026 |
| Patrimoine | 88 immeubles · 134 locataires · 49 408 m² |
| Taux d’occupation financier | 94,36 % au 30 juin 2026 |
| Valeur de reconstitution | 297,28 € au 30 juin 2026 |
| Valeur de réalisation | Environ 252,2 € au 30 juin 2026 |
| Endettement | 6,72 % au 30 juin 2026 |
| Parts en attente de vente | 853 au 30 juin 2026 |
| TRI 10 ans | 1,46 % au 31 décembre 2025 |
Le taux de distribution élevé ne doit pas être analysé seul : sur une SCPI à capital fixe, le prix de marché peut fortement varier et affecter la performance globale.
Notre avis sur Capiforce
Le portefeuille est solide par sa granularité : 88 immeubles et plus de 130 locataires. Le TOF de 94,36 % est également correct, tout comme l’endettement inférieur à 7 %.
Le rendement 2025 de 7,36 % place Capiforce parmi les SCPI les plus généreuses en distribution. Mais cette performance doit être nuancée par la baisse du prix moyen des parts sur le marché secondaire en 2024 et 2025.
La valeur de reconstitution de 297,28 € est très supérieure aux prix observés sur le marché secondaire. Cette décote peut offrir un potentiel, mais elle n’implique aucune remontée automatique du prix.
Mon retour d’expérience avec 30 parts
Ce qui me plaît : le dividende reste élevé. En 2025, Capiforce a distribué 16 € par part. Pour mes 30 parts, cela représente 480 € bruts sur l’année.
Le premier semestre 2026 est même légèrement supérieur au même semestre 2025 : deux acomptes de 3,75 €, soit 7,50 € cumulés par part.
Le patrimoine est aussi plus mutualisé que ce que laisse penser la petite capitalisation. Avec 88 immeubles et 134 locataires, le risque locatif est assez bien réparti. Le TOF autour de 94 % est correct.
Ce qui me gêne : le rendement affiché est en partie lié au niveau bas du prix de marché. Lorsque le prix baisse alors que le dividende reste stable, le taux de distribution augmente mécaniquement. Cela ne signifie pas que la SCPI va mieux.
J’ai acheté autour de 224 €. Au 30 juin 2026, le prix acquéreur de la confrontation ressortait à 229,77 €, mais ce prix incluait les frais. Le prix net vendeur correspondant était de 207 €. Fin août 2026, le prix acquéreur est même redescendu autour de 210,90 €, pour environ 190 € net vendeur.
Autrement dit, il faut toujours distinguer ce que paie l’acheteur et ce que récupère réellement le vendeur.
La décote est spectaculaire : la valeur de reconstitution atteint 297,28 € au 30 juin 2026, bien au-dessus des prix de marché. Mais je ne considère pas cet écart comme une garantie de plus-value future : un marché secondaire peut rester longtemps décoté si la demande est faible.
Le TRI sur dix ans n’est que de 1,46 %. C’est la meilleure démonstration que le taux de distribution d’une seule année ne suffit pas à juger la performance réelle.
Ce que j’ai appris : sur une SCPI à capital fixe, le prix d’exécution est aussi important que le dividende. Le rendement peut sembler exceptionnel alors que le capital a perdu de la valeur.
Mon verdict personnel : je garde mes parts parce que les loyers restent réguliers, mais je ne renforce pas. Capiforce peut compléter un portefeuille, à condition d’accepter une liquidité spécifique et un prix de vente qui dépend du marché.
Rendement et dividendes
Capiforce a distribué 16 € par part en 2025, soit un taux de distribution de 7,36 %. La performance globale annuelle était plus faible, autour de 4,9 %, en raison de la baisse du prix moyen des parts.
| Période | Distribution par part |
|---|---|
| 2025 | 16,00 € |
| T1 2026 | 3,75 € |
| T2 2026 | 3,75 € |
| S1 2026 | 7,50 € |
Le niveau annuel 2026 n’est pas garanti et dépendra des résultats locatifs, des arbitrages et des décisions de distribution.
Patrimoine et taux d’occupation
Au 30 juin 2026, Capiforce détenait 88 immeubles pour 49 408 m². Le portefeuille est principalement composé de commerces.
| Typologie | Part approximative |
|---|---|
| Commerces | 70 % |
| Bureaux | 18,7 % |
| Locaux d’activités | 11,1 % |
| Habitation | 0,2 % |
Géographiquement, environ la moitié du patrimoine se situe en régions, 29 % à Paris et 21 % en Île-de-France.
Le TOF a légèrement progressé de 94,15 % au T1 à 94,36 % au T2 2026.
Prix acquéreur, prix vendeur et décote
Sur Capiforce, le “prix de la part” n’est pas unique
Le prix acquéreur inclut les frais payés par l’acheteur. Le prix d’exécution est le montant net de marché avant ces frais et correspond davantage à ce qu’un vendeur peut espérer obtenir.
| Confrontation | Prix acquéreur | Prix net vendeur |
|---|---|---|
| 30 juin 2026 | 229,77 € | 207,00 € |
| 31 juillet 2026 | 229,77 € | 207,00 € |
| 31 août 2026 | Environ 210,90 € | 190,00 € |
La valeur de reconstitution est de 297,28 € à mi-2026. Même au prix acquéreur le plus élevé de l’été, la part se négociait donc avec une forte décote.
Marché secondaire et liquidité
Capiforce est à capital fixe : il n’existe pas de mécanisme de retrait compensé par de nouvelles souscriptions comme sur une SCPI à capital variable. Les ordres d’achat et de vente sont confrontés régulièrement.
Au 30 juin 2026, 853 parts restaient en attente de vente. Près de 1 938 parts avaient été échangées au cours du deuxième trimestre.
La liquidité existe donc, mais elle dépend du prix demandé. Un vendeur qui souhaite sortir rapidement doit accepter les conditions du carnet d’ordres.
Alternative à comparer
Louve Invest
Capiforce ne se souscrit pas comme une SCPI à capital variable classique. Louve Invest permet toutefois de comparer des SCPI de commerces ouvertes à la souscription et leurs éventuelles offres de cashback.
Alternative à comparer
Linxea
Mon lien de parrainage Linxea peut donner droit à 50 € en carte cadeau sous conditions. Capiforce n’y est pas présentée ici comme disponible ; le lien sert à comparer d’autres SCPI.
Capiforce s’achète et se vend sur son marché secondaire. Les liens partenaires ci-dessus concernent uniquement des alternatives.
Comment acheter ou vendre Capiforce ?
Pour acheter, il faut transmettre un ordre d’achat sur le marché secondaire organisé par FIDUCIAL Gérance, avec le montant correspondant. Pour vendre, l’associé dépose un ordre de vente.
Le prix est déterminé lors des confrontations en fonction des ordres présents. La société de gestion ne garantit ni le prix ni le délai de vente.
Questions fréquentes sur Capiforce
Quel est le rendement de Capiforce ?
Le taux de distribution 2025 est de 7,36 %, soit 16 € par part.
Quel est le prix d’une part ?
Il varie à chaque confrontation. À l’été 2026, le prix acquéreur a évolué entre environ 210 € et 230 €, tandis que le prix net vendeur se situait autour de 190 € à 207 €.
Pourquoi la part est-elle très décotée ?
Le marché secondaire reflète directement l’offre et la demande. La valeur de reconstitution est bien supérieure au prix de marché, mais cette décote peut persister.
Peut-on vendre rapidement ?
Ce n’est pas garanti. 853 parts étaient encore en attente de vente au 30 juin 2026.
La SCPI est-elle très endettée ?
Non. Le taux d’endettement était de 6,72 % au 30 juin 2026.