Novapierre Résidentiel est une SCPI patrimoniale résidentielle gérée par PAREF Gestion. Elle investit principalement dans des logements situés à Paris et dans le Grand Paris, avec une logique de valorisation à long terme davantage que de rendement courant.
Depuis le 1er avril 2025, la variabilité du capital est suspendue : la SCPI fonctionne désormais sur un marché secondaire par confrontation. Le taux de distribution 2025 n’a été que de 1,50 %, mais une plus-value brute de 25 € par part a également été versée.
Au 30 juin 2026, la SCPI comptait 135 immeubles, 2 381 associés, un TOF de 89,8 %, une valeur de réalisation de 1 248,84 € et une valeur de reconstitution de 1 503,72 €. Le prix acquéreur réellement observé sur le marché secondaire est toutefois bien inférieur : 770,01 € fin septembre 2026.
Fiche actualisée le 4 novembre 2026.
Novapierre Résidentiel en bref
| Société de gestion | PAREF Gestion |
|---|---|
| Stratégie | Résidentiel patrimonial Paris / Grand Paris |
| Capital | Fixe depuis le 01/04/2025 |
| TD 2025 | 1,50 % |
| Plus-value brute versée en 2025 | 25 € par part |
| PGA 2025 | -41,53 % |
| TRI 5 ans | -9,73 % |
| TRI 10 ans | -2,46 % |
| TOF au 30/06/2026 | 89,8 % |
| Immeubles | 135 |
| Associés | 2 381 |
| Valeur de réalisation | 1 248,84 € |
| Valeur de reconstitution | 1 503,72 € |
| Prix acquéreur 30/09/2026 | 770,01 € |
| Horizon recommandé | 10 ans minimum |
Notre avis sur Novapierre Résidentiel
Le principal intérêt de Novapierre Résidentiel est sa capacité à donner accès à un patrimoine résidentiel parisien difficile à reproduire individuellement. La SCPI détient des logements bien situés, souvent acquis avec une logique de décote liée à l’occupation ou au démembrement.
Mais en 2026, la lecture doit être très claire : la valeur patrimoniale théorique et le prix auquel un associé peut réellement vendre ses parts sont deux choses très différentes.
Mon retour d’expérience sur Novapierre Résidentiel
Une stratégie différente des SCPI classiques
La plupart des SCPI sont conçues pour distribuer des revenus réguliers. Novapierre Résidentiel fonctionne davantage comme une SCPI de capitalisation, dont l’objectif est de créer de la valeur dans le temps.
J’ai trouvé cette approche intéressante pour diversifier mon portefeuille. Elle complète mieux une SCPI de rendement qu’elle ne la remplace.
Une exposition au résidentiel parisien
Le patrimoine est largement constitué d’actifs situés à Paris et dans le Grand Paris. Personnellement, c’est exactement ce que je cherchais : accéder à un marché immobilier très cher sans devoir acheter un appartement entier.
Cette exposition me paraît toujours intéressante sur un horizon très long, même si les dernières années ont montré que le résidentiel parisien pouvait lui aussi connaître de fortes corrections.
La stratégie d’acquisition décotée reste originale
PAREF achète régulièrement des actifs avec une décote liée à leur statut d’occupation, à des démembrements ou à des situations juridiques particulières, avec l’objectif de capter ensuite une revalorisation.
Pour moi, c’est probablement l’aspect le plus original de cette SCPI.
Ce qui m’a déçu
Le revenu courant est très faible. Avec un TD de 1,50 % en 2025, la SCPI n’est clairement pas adaptée à quelqu’un qui cherche un complément de revenu.
La performance récente a été très mauvaise. La PGA 2025 ressort à -41,53 %, principalement parce que le nouveau calcul retient le prix moyen réellement observé sur le marché secondaire.
La liquidité est devenue beaucoup plus complexe. Depuis le passage au capital fixe, il faut trouver un acheteur lors des confrontations périodiques.
Ce qui m’a agréablement surpris
Les cessions immobilières réalisées en 2025 ont été conclues en moyenne à des niveaux supérieurs aux dernières valeurs d’expertise. C’est un point important : cela confirme selon moi que certains actifs restent de bonne qualité malgré la forte décote des parts.
Le portefeuille a généré environ 21,6 M€ de cessions en 2025, avec des prix en moyenne supérieurs de 3,4 % aux dernières expertises.
Mon verdict : je continue à la considérer comme un outil de diversification patrimoniale. Je ne l’utiliserais jamais comme unique SCPI, mais je comprends son intérêt pour un investisseur patient qui croit au résidentiel parisien sur le long terme.
Une stratégie patrimoniale, pas de rendement
Novapierre Résidentiel cherche surtout à acheter des actifs résidentiels avec un potentiel de création de valeur à long terme. Les loyers courants jouent un rôle secondaire par rapport aux arbitrages et aux plus-values.
C’est précisément pour cette raison que le taux de distribution est structurellement faible.
Performance et distribution
| TD 2025 | 1,50 % |
|---|---|
| Plus-value brute versée | 25 € par part |
| PGA 2025 | -41,53 % |
| TRI 5 ans | -9,73 % |
| TRI 10 ans | -2,46 % |
| TRI 15 ans | 1,11 % |
Un marché secondaire devenu central
Depuis avril 2025, les parts s’échangent par confrontation entre ordres d’achat et de vente.
| Prix acquéreur 31/01/2026 | 856,44 € |
|---|---|
| Prix acquéreur 30/06/2026 | 780,68 € |
| Prix acquéreur 31/08/2026 | 780,68 € |
| Prix acquéreur 30/09/2026 | 770,01 € |
Une décote de marché spectaculaire
Le prix auquel un acheteur accepte réellement d’acheter une part est aujourd’hui très inférieur à la valeur de réalisation et à la valeur de reconstitution. Cette différence reflète principalement le manque de liquidité.
Valeur patrimoniale
Au 30 juin 2026, la valeur de réalisation ressortait à 1 248,84 € et la valeur de reconstitution à 1 503,72 €.
Ces niveaux sont très supérieurs au prix acquéreur observé sur le marché secondaire. Pour un acheteur prêt à accepter une très faible liquidité, cette décote peut sembler attractive. Mais elle peut persister longtemps.
Les principaux risques
Liquidité : risque majeur depuis le passage au marché secondaire.
Faible rendement : TD de 1,50 % en 2025.
Prix de marché : très inférieur aux valeurs patrimoniales.
Horizon long : la stratégie ne prend son sens que sur de nombreuses années.
Résidentiel parisien : exposé lui aussi aux taux, à la fiscalité et aux contraintes réglementaires.
Comparer avec Louve Invest et Linxea
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Louve Invest
Novapierre Résidentiel n’est plus en souscription primaire. Utilise Louve pour comparer avec des SCPI résidentielles ou diversifiées encore accessibles.
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Linxea
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Questions fréquentes
Novapierre Résidentiel est-elle encore ouverte à la souscription ?
Non en capital variable. Les échanges ont lieu sur un marché secondaire depuis avril 2025.
Quel est son rendement ?
1,50 % en 2025, hors plus-value distribuée de 25 € par part.
Quel était le dernier prix de marché connu ?
770,01 € acquéreur lors de la confrontation du 30 septembre 2026.
Pourquoi la décote est-elle si forte ?
Principalement à cause du manque de liquidité et du déséquilibre entre vendeurs et acheteurs.