New Gen est une jeune SCPI paneuropéenne à capital variable lancée en 2025 par Aroxys. Elle se distingue par trois éléments : un ticket d’entrée extrêmement bas de 100 €, un positionnement européen assumé dès le départ et un agrément ELTIF qui lui permet de s’inscrire dans un cadre européen renforcé.
Le prix de souscription est de 100 € et la valeur de retrait de 90 €. Au 30 juin 2026, la SCPI détenait seulement 3 immeubles, tous situés aux Pays-Bas, avec un TOF de 100 %. La valeur de reconstitution ressortait à 105,60 €.
New Gen ne dispose encore d’aucun exercice plein comparable. Son objectif structurel de taux de distribution est de 7 % par an, non garanti, pour un TRI cible de 6 % sur la durée recommandée. Sur 2026, le rythme de distribution annoncé à partir des acomptes versés pourrait conduire à un niveau proche de 9 %, toujours non garanti.
Fiche actualisée le 3 novembre 2026.
New Gen en bref
| Société de gestion | Aroxys |
|---|---|
| Lancement | 2025 |
| Capital | Variable |
| Stratégie | Diversifiée paneuropéenne |
| Prix de souscription | 100 € |
| Valeur de retrait | 90 € |
| Minimum initial | 1 part, soit 100 € |
| Objectif TD long terme | 7 % non garanti |
| TRI cible | 6 % non garanti |
| Rythme 2026 projeté | Environ 9 % non garanti |
| Distribution S1 2026 | 4,50 € brut par part |
| TOF au 30/06/2026 | 100 % |
| Immeubles | 3 |
| Pays | Pays-Bas uniquement à mi-2026 |
| Valeur de reconstitution | 105,60 € |
| Valeur de réalisation | 80,20 € |
| Cashback Louve | 3 % |
Notre avis sur New Gen
Le concept est séduisant : rendre une SCPI européenne accessible quasiment à tous les épargnants, construire le portefeuille directement dans les conditions immobilières post-2022 et profiter du cadre ELTIF pour lui donner une dimension véritablement européenne.
Mais il faut garder une discipline d’analyse. New Gen n’a ni historique de dix ans, ni centaines d’actifs, ni capacité démontrée à traverser une crise locative. Pour l’instant, on juge surtout la qualité des premières acquisitions et l’exécution de la stratégie.
Mon retour d’expérience sur New Gen
Une accessibilité difficile à battre
La plupart des SCPI demandent plusieurs centaines ou plusieurs milliers d’euros pour démarrer. New Gen permet d’entrer avec une seule part à 100 €.
Je trouve cela intéressant pour deux raisons. Premièrement, cela permet à un jeune investisseur de découvrir la pierre-papier avec une somme limitée. Deuxièmement, même pour un investisseur expérimenté, cela facilite les versements progressifs et la diversification.
Une stratégie réellement européenne dès le départ
La SCPI ne s’est pas contentée d’annoncer une ambition européenne : ses premières acquisitions sont toutes hors de France.
Au 30 juin 2026, le patrimoine est entièrement situé aux Pays-Bas, avec deux commerces et un actif logistique. C’est encore très concentré, mais cela montre que l’équipe n’a pas commencé par acheter des actifs français simplement pour déployer rapidement la collecte.
Le cadre ELTIF est un vrai élément différenciant
New Gen est agréée comme ELTIF. Pour moi, c’est un point intéressant car cela inscrit le véhicule dans un cadre européen précis en matière d’actifs éligibles et de fonctionnement.
Je ne considère pas le label comme une garantie de performance ou de sécurité. En revanche, il renforce l’identité paneuropéenne du produit et permet une commercialisation plus large au sein de l’Union européenne.
Des objectifs ambitieux, mais que je refuse d’extrapoler
Aroxys affiche un objectif long terme de taux de distribution de 7 % et un TRI cible de 6 %, tous deux non garantis.
En 2026, le rythme de distribution est encore supérieur : 2,25 € brut au premier trimestre puis 2,25 € au deuxième, soit 4,50 € sur six mois. Les communications commerciales évoquent donc un taux annualisé ou prévisionnel proche de 9 % pour l’exercice 2026.
Je préfère distinguer très clairement les deux notions. Le 7 % est un objectif de gestion sur la durée ; le 9 % correspond au rythme de la phase de lancement. Rien ne permet aujourd’hui d’affirmer que 9 % sera durable.
Les premières acquisitions me paraissent intéressantes
Le patrimoine initial comprend deux commerces néerlandais et un site logistique à Hoorn. La plateforme logistique est louée à Albert Heijn, acteur majeur de la distribution alimentaire aux Pays-Bas.
Les premières acquisitions ont été annoncées avec des rendements immobiliers élevés, autour de 8 %. Dans le contexte actuel, cela donne une bonne base à la SCPI.
La valeur de reconstitution de 105,60 € pour une part à 100 € est également positive : le prix de souscription reste légèrement inférieur à la valeur patrimoniale publiée.
Ce qui me rend prudent
Il n’y a pratiquement aucun historique. C’est le principal risque. Une SCPI lancée en 2025 n’a pas encore prouvé sa capacité à maintenir son dividende lorsque les premiers baux arriveront à échéance ou lorsqu’un actif rencontrera des difficultés.
La taille est encore très faible. Avec environ 76 668 parts au 30 juin 2026 et un prix de 100 €, la capitalisation économique se situe autour de 7,7 M€. C’est minuscule à l’échelle du marché.
Le patrimoine ne compte que trois immeubles. Chaque actif représente donc une part énorme de la performance. Un départ de locataire aurait un impact beaucoup plus important que dans une SCPI possédant 100 ou 200 immeubles.
La diversification géographique n’est pour l’instant qu’une ambition. La stratégie est européenne, mais le portefeuille est encore 100 % néerlandais à mi-2026.
Ce qui m’a agréablement surpris
La discipline apparente sur les premières acquisitions et la transparence du discours me plaisent. Aroxys reconnaît que la SCPI est encore en phase de construction et ne cherche pas à faire croire qu’elle possède déjà un portefeuille complètement mutualisé.
Je préfère cette approche à un discours trop commercial qui présenterait un rendement de lancement comme acquis pour les dix prochaines années.
Mon verdict : je considère New Gen comme une SCPI d’avenir plutôt qu’une SCPI de rendement établie. Je l’ai intégrée comme une poche dynamique de mon portefeuille. Je ne miserais pas tout dessus, mais son concept me paraît particulièrement intéressant.
Ce que change le cadre ELTIF
ELTIF signifie « European Long-Term Investment Fund ». New Gen est agréée dans ce cadre européen.
Concrètement, cela ne garantit ni le capital ni le rendement. Le principal intérêt est de structurer le véhicule selon un règlement européen et de faciliter sa diffusion auprès d’investisseurs européens.
Pour l’associé, le risque immobilier reste le même : la valeur des immeubles peut baisser, les locataires peuvent partir et la liquidité des parts n’est pas garantie.
Une stratégie paneuropéenne encore en construction
La note d’information prévoit des investissements dans l’immobilier d’entreprise au sens large : commerces, logistique, bureaux, hôtellerie et autres actifs, en zone euro comme hors zone euro.
La SCPI peut également être exposée aux devises étrangères dans certaines limites. Cela ajoutera potentiellement un risque de change lorsque le portefeuille sortira davantage de la zone euro.
Rendement et objectifs
| Objectif TD long terme | 7 % non garanti |
|---|---|
| TRI cible | 6 % non garanti |
| Distribution T1 2026 | 2,25 € brut |
| Distribution T2 2026 | 2,25 € brut |
| Total S1 2026 | 4,50 € brut |
| Rythme prévisionnel 2026 | Environ 9 % non garanti |
La distinction entre objectif et rendement réalisé est essentielle. New Gen n’a pas encore publié de taux de distribution annuel sur un exercice plein comparable.
Les trois premiers actifs
| Commerces | Environ 50,7 % de la valeur vénale |
|---|---|
| Logistique / activités | Environ 49,3 % |
| Géographie | Pays-Bas : 100 % |
| TOF | 100 % |
Le portefeuille est donc bien occupé mais extrêmement concentré. La prochaine phase importante sera l’ajout de nouveaux actifs et de nouveaux pays.
Prix de part et valeur de reconstitution
100 € pour 105,60 € de valeur de reconstitution
Le prix de souscription présente une décote d’environ 5,3 % par rapport à la valeur de reconstitution publiée au 30 juin 2026. Cela constitue un point positif, mais ne garantit aucune hausse future du prix.
La valeur de réalisation ressort à 80,20 €. Cette différence rappelle qu’une partie des frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine est intégrée dans la valeur de reconstitution.
Les principaux risques
Absence d’historique : aucun cycle complet traversé.
Concentration : trois immeubles seulement.
Petite capitalisation : mutualisation très limitée.
Rendement de lancement : le rythme proche de 9 % en 2026 ne doit pas être extrapolé.
Risque européen et de change : la stratégie peut inclure des pays hors zone euro.
Liquidité : comme toute SCPI, le retrait n’est jamais garanti.
Louve Invest et Linxea
Cashback confirmé
Louve Invest
New Gen bénéficie actuellement d’un cashback de 3 % chez Louve Invest. Avec une part à 100 €, la SCPI reste par ailleurs l’une des plus accessibles du marché.
Comparer
Linxea
Je n’ai pas de confirmation actuelle d’une distribution directe chez Linxea. Le lien permet de comparer avec d’autres SCPI paneuropéennes ou jeunes SCPI de rendement.
Questions fréquentes
Quel est le prix d’une part de New Gen ?
100 €.
Quel est le minimum de souscription ?
Une seule part, soit 100 €.
Quel est son objectif de rendement ?
L’objectif annuel structurel est de 7 % non garanti. Le rythme 2026 communiqué à partir des distributions versées pourrait se rapprocher de 9 %, également non garanti.
Quel est le TOF ?
100 % au 30 juin 2026.
Combien d’immeubles possède-t-elle ?
Trois au 30 juin 2026.
Pourquoi parle-t-on d’ELTIF ?
Parce que New Gen est agréée comme fonds européen d’investissement à long terme selon le règlement ELTIF.