Optimale est une SCPI diversifiée française lancée en 2020 par Consultim Asset Management. Elle investit uniquement en France dans des actifs de proximité de petite taille : bureaux, commerces, locaux d’activité, logistique, santé et éducation.
Le prix de souscription est de 255 € depuis fin 2025, après une revalorisation de 2 %. En 2025, la SCPI a affiché un taux de distribution de 6,50 % et une performance globale annuelle de 8,50 %.
Au 30 juin 2026, la capitalisation ressortait à environ 96,8 M€, avec 40 immeubles, 83 locataires, un TOF de 91,16 % et une valeur de reconstitution de 266,34 €.
Fiche actualisée le 4 novembre 2026.
Optimale en bref
| Société de gestion | Consultim Asset Management |
|---|---|
| Création | 2020 |
| Stratégie | Diversifiée, small-cap, 100 % France |
| Prix de souscription | 255 € |
| Valeur de retrait | 229,50 € |
| Minimum initial | 6 parts, soit 1 530 € |
| TD 2025 | 6,50 % |
| PGA 2025 | 8,50 % |
| Capitalisation au 30/06/2026 | Environ 96,8 M€ |
| Immeubles | 40 |
| Locataires | 83 |
| TOF au 30/06/2026 | 91,16 % |
| Valeur de réalisation | 221,28 € |
| Valeur de reconstitution | 266,34 € |
| Label ISR | Oui |
| Cashback Louve | 3 % |
Notre avis sur Optimale
Le positionnement d’Optimale est intéressant parce qu’il vise des actifs de moins de 10 M€, souvent trop petits pour les grands fonds. Cette niche permet à Consultim AM de se positionner sur des actifs de proximité avec moins de concurrence institutionnelle.
La stratégie reste volontairement 100 % française. Cela prive la SCPI de diversification fiscale européenne, mais rend le portefeuille plus lisible et évite le risque de change.
Mon retour d’expérience sur Optimale
Une stratégie simple à comprendre
Optimale investit dans des actifs de proximité partout en France : bureaux, commerces, locaux d’activité, santé et éducation.
J’apprécie cette approche parce qu’elle ne repose pas sur une seule classe d’actifs et qu’elle cible des immeubles de taille raisonnable.
Une vraie diversification
Le portefeuille est aujourd’hui réparti entre environ 38 % de bureaux, 31 % de commerces, 26 % de locaux d’activité/logistique et 5 % de santé-éducation.
Cette répartition me rassure davantage qu’une SCPI concentrée presque entièrement sur les bureaux.
Le rendement est clairement un point fort
Le TD 2025 atteint 6,50 %, après 6,51 % en 2024. À cela s’est ajoutée une hausse du prix de part de 2 %, portant la performance globale annuelle à 8,50 %.
C’est un niveau de performance que je trouve très bon pour une SCPI déjà créée depuis plusieurs années et qui commence à dépasser la phase de lancement.
La revalorisation du prix de part m’a conforté
Le passage de 250 € à 255 € fin 2025 est un signal positif. Il montre que la valeur du patrimoine a progressé suffisamment pour permettre une hausse du prix.
Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution est encore de 266,34 €. Le prix de 255 € reste donc légèrement inférieur à la valeur patrimoniale publiée.
Les acquisitions récentes restent cohérentes
En octobre 2026, Optimale a encore acquis des actifs à Belz et au Plessis-Robinson avec un rendement immobilier moyen à l’acquisition proche de 7,5 %.
Je trouve ce niveau intéressant : il montre que la société de gestion parvient encore à trouver des actifs offrant une marge supérieure au rendement distribué.
Ce qui me rend prudent
Le TOF a reculé. Il ressort à 91,16 % au 30 juin 2026, contre des niveaux supérieurs à 95 % auparavant. C’est le principal indicateur que je surveille désormais.
La SCPI reste petite. Avec moins de 100 M€ de capitalisation, Optimale est beaucoup moins mutualisée que les grosses SCPI historiques.
L’historique reste limité. Créée en 2020, elle n’a pas encore traversé plusieurs cycles complets.
Les frais de souscription sont significatifs. Ils restent dans la moyenne haute du marché et imposent une détention longue.
Ce qui me plaît particulièrement
Le portefeuille est très granulaire : 40 immeubles et 83 locataires pour moins de 100 M€ de capitalisation. Cette granularité réduit le poids de chaque actif individuel.
Je préfère cette structure à une petite SCPI qui aurait la même capitalisation mais seulement cinq ou six immeubles.
Mon verdict : après plusieurs années de détention, je considère Optimale comme une réussite. Elle combine rendement, diversification, croissance progressive et valorisation correcte. Ce n’est pas la SCPI la plus médiatique du marché, mais c’est précisément ce qui me plaît dans son positionnement.
Une stratégie small-cap 100 % française
Consultim AM cible des actifs de moins de 10 M€ situés dans les grandes métropoles et certaines villes secondaires. Cette taille d’opération est souvent trop petite pour les grands investisseurs institutionnels.
Cette stratégie peut permettre d’obtenir de meilleurs rendements à l’acquisition, mais demande une gestion plus opérationnelle : davantage d’immeubles, davantage de locataires et davantage de transactions.
Rendement et performance
| TD 2024 | 6,51 % |
|---|---|
| TD 2025 | 6,50 % |
| Revalorisation 2025 | +2 % |
| PGA 2025 | 8,50 % |
Patrimoine
| Bureaux | Environ 37,9 % |
|---|---|
| Commerces | Environ 30,8 % |
| Activités / logistique | Environ 26,4 % |
| Santé / éducation | Environ 4,9 % |
Le portefeuille reste intégralement situé en France métropolitaine.
Occupation
TOF : 91,16 % au 30 juin 2026
La baisse de l’occupation est le principal point faible actuel. Elle doit être surveillée sur les prochains trimestres pour vérifier qu’il s’agit bien d’une phase transitoire et non d’une tendance structurelle.
Prix de part et valeur de reconstitution
| Prix de souscription | 255 € |
|---|---|
| Valeur de retrait | 229,50 € |
| Valeur de réalisation | 221,28 € |
| Valeur de reconstitution | 266,34 € |
Le prix de part reste inférieur à la valeur de reconstitution, ce qui offre une petite marge de sécurité patrimoniale.
Frais
Optimale reste une SCPI classique à frais d’entrée. La commission de souscription représente environ 10 à 12 % selon la présentation retenue dans les documents distributeurs, ce qui renforce la nécessité d’un horizon d’au moins dix ans.
Les principaux risques
TOF : recul notable en 2026.
Taille : capitalisation encore inférieure à 100 M€.
Historique : six ans seulement.
France uniquement : absence de diversification géographique internationale.
Frais : élevés en cas de détention trop courte.
Louve Invest et Linxea
Cashback confirmé
Louve Invest
Optimale bénéficie actuellement d’un cashback de 3 % chez Louve Invest.
Disponible
Linxea
Linxea référence Optimale en souscription directe, avec possibilité d’investir notamment en pleine propriété, nue-propriété ou à crédit.
Questions fréquentes
Quel est le rendement d’Optimale ?
6,50 % en 2025.
Quel est le prix d’une part ?
255 €.
Quel est le minimum de souscription ?
6 parts, soit 1 530 €.
Quel est le TOF ?
91,16 % au 30 juin 2026.
Optimale est-elle disponible chez Linxea ?
Oui, Linxea référence la SCPI en souscription directe.