Iroko Zen est une SCPI diversifiée européenne lancée en 2020 par Iroko. Son portefeuille couvre huit pays d’Europe de l’Ouest et plusieurs typologies d’actifs : commerces, bureaux, logistique, locaux d’activités, santé, crèches et hôtellerie.
Le prix de souscription est désormais de 205 €. En 2025, Iroko Zen a affiché un taux de distribution de 7,14 % et une performance globale annuelle de 8,13 %.
Au 30 juin 2026, la capitalisation atteignait environ 1,605 Md€, le TOF 96,88 % et la valeur de reconstitution 214,24 €.
Fiche actualisée le 2 novembre 2026.
Iroko Zen en bref
| Société de gestion | Iroko |
|---|---|
| Lancement | 2020 |
| Stratégie | Diversifiée européenne |
| Prix de souscription | 205 € |
| Frais de souscription | 0 % |
| TD 2025 | 7,14 % |
| PGA 2025 | 8,13 % |
| TRI 5 ans | 7,49 % |
| Objectif TD / PGA à 10 ans | 6 % non garanti |
| Capitalisation au 30/06/2026 | Environ 1,605 Md€ |
| TOF au 30/06/2026 | 96,88 % |
| Valeur de reconstitution | 214,24 € |
| Horizon recommandé | 10 ans |
Notre avis sur Iroko Zen
Mon retour d’expérience
Ce qui m’a le plus convaincu : l’absence de frais de souscription. Contrairement aux SCPI traditionnelles qui prélèvent souvent 8 à 12 % à l’entrée, Iroko Zen ne facture pas de frais de souscription. J’ai eu le sentiment que mon capital travaillait immédiatement.
Les performances sont aussi restées élevées. Depuis son lancement, la SCPI a maintenu un rendement supérieur à 7 %, avec un TD 2025 de 7,14 %.
La croissance est impressionnante : en quelques années, la capitalisation a dépassé 1,6 Md€. Malgré cette collecte massive, la performance et l’occupation sont restées solides.
J’apprécie particulièrement la diversification : bureaux, commerces, logistique, locaux d’activités, santé, crèches et autres actifs européens.
Le TOF de 96,88 % à mi-2026 reste excellent.
Autre point positif : le prix de part a été revalorisé à plusieurs reprises depuis le lancement. Il est désormais de 205 €, tandis que la valeur de reconstitution atteint 214,24 €.
Ce qui me rend prudent : la croissance très rapide. Passer d’une jeune SCPI à plus de 1,6 Md€ oblige l’équipe à trouver continuellement des actifs attractifs sans dégrader les rendements d’acquisition.
La SCPI reste également relativement jeune et n’a pas encore traversé plusieurs cycles immobiliers complets.
L’exposition européenne est une force, mais elle ajoute des différences fiscales, réglementaires et économiques entre pays.
Enfin, l’absence de frais d’entrée ne signifie pas absence de frais : les frais de gestion sont supérieurs à ceux de certaines SCPI traditionnelles et une commission de sortie anticipée peut s’appliquer.
Ce que j’ai appris : Iroko Zen m’a montré qu’une SCPI moderne pouvait remettre en question les standards du marché, à condition de regarder la performance nette globale et pas seulement les frais d’entrée.
Mon verdict : après plusieurs années de détention, je reste très satisfait. Le rendement, la diversification, l’occupation et la croissance du prix de part sont de vrais points forts. Le principal enjeu est désormais de maintenir cette qualité avec une collecte devenue massive.
Rendement et performance
| TD 2025 | 7,14 % |
|---|---|
| PGA 2025 | 8,13 % |
| TRI 5 ans | 7,49 % |
| Objectif à 10 ans | 6 % non garanti |
Patrimoine européen
Iroko Zen est aujourd’hui investie dans huit pays d’Europe de l’Ouest. Environ 70 % du patrimoine est situé hors de France.
Au deuxième trimestre 2026, Iroko a réalisé six acquisitions dans quatre pays pour près de 150 M€ hors droits, tout en réalisant sa première cession avec une plus-value de 12,2 % sur un commerce à Barcelone.
Frais
0 % de commission de souscription
Les frais se concentrent ailleurs : gestion, acquisition, travaux, cession et sortie anticipée. Depuis 2026, la commission de sortie avant six ans est de 6 % TTC.
Les risques à surveiller
Les principaux risques sont la capacité à investir une collecte très élevée, l’exposition à plusieurs économies européennes, le manque d’historique sur un cycle complet et la nécessité de maintenir une forte discipline d’acquisition.
Référencée
Louve Invest
Iroko Zen est référencée chez Louve Invest. Aucun cashback public spécifique n’est retenu ici.
Questions fréquentes
Quel est le rendement d’Iroko Zen ?
7,14 % en 2025.
Quel est le prix d’une part ?
205 €.
Y a-t-il des frais d’entrée ?
Non, la commission de souscription est de 0 %.
Quel est le TOF ?
96,88 % au 30 juin 2026.